Corona - Miet- und Pachtverhältnisse

AUSWIRKUNGEN DER CORONA KRISE AUF MIET- UND PACHTVERHÄLTNISSE – WER TRÄGT DIE FOLGEN BEHÖRDLICHER SCHLIESSUNGEN UND BESCHRÄNKUNGEN INSBESONDERE VON GASTRONOMIE, HOTEL- UND EINZELHANDELSBETRIEBEN?

Die Corona Krise hat innerhalb kürzester Zeit zu schwerwiegenden Einschränkungen des öffentlichen und sozialen Lebens geführt und die schon jetzt verheerenden wirtschaftlichen Auswirkungen sind in ihrem Ausmaß kaum abzuschätzen.  Vor ganz besondere Herausforderungen stellt die Corona Krise Mieter und Vermieter von Gastronomie-, Hotel- und Einzelhandelsbetrieben, die sich mit behördlichen Schließungs- oder Beschränkungsanordnungen auf Grundlage des Infektionsschutzgesetzes konfrontiert sehen und um ihre Existenz bangen. Zuletzt wurden die Maßnahmen durch die ab dem 21.03.2020 geltende Verordnung der Landesregierung Baden Württembergs (https://www.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/dateien/PDF/Coronainfos/200320_Verordnung_zur_Aenderung_der_CoronaVO_1.pdf) nochmals deutlich verschärft und ausgeweitet:

Überblick:

  1. Betroffene Betriebe
  2. Aussetzung der Mietzahlungspflicht
  3. Gesetzgebung zu Covid 19 - insbesondere Ausschluss der Kündigung wegen Mietverzugs
  4. Störung der Geschäftsgrundlage
  5. Betriebspflicht
  6. Fazit
  7. Ansprechpartner

1. Betroffene Betriebe

Durch die weiteren Maßnahmen müssen ab dem 21.03.2020 alle Restaurants und Gaststätten ihren Publikumsbetrieb vollständig einstellen. Erlaubt bleiben die Bereitstellung von Speisen zum Mitnehmen und die Auslieferung von Bestellungen. Hotels und Beherbergungsbetriebe sind grundsätzlich in § 4 Nr. 15 (Katalog der zu schließenden Einrichtungen) genannt und dürfen nur ausnahmsweise Übernachtungen für geschäftliche Zwecke oder private Härtefälle zur Verfügung stellen. Betroffen von der Schließungsanordnung sind weiter nahezu alle nicht der unmittelbaren Daseinsvorsorge zuzurechnenden Einzelhandelsgeschäfte (Auslegungshilfe der Landesregierung hier: https://www.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/m-wm/intern/Dateien_Downloads/20-03-20_Auslegungshinweise_zur_Corona-Verordnung.pdf) , wobei Onlinehandel zulässig bleibt.

2. Aussetzung der Mietzahlungspflicht?

Aufgrund der komplett wegbrechenden Umsätze sind nahezu alle betroffenen Betriebe wegen fehlender Einnahmen und fortlaufender Kosten in ihrer Existenz gefährdet. Lassen sich für die Lohnkosten zumindest teilweise über Kurzarbeitergeld Überbrückungslösungen  gestalten, sieht es bei den laufenden Verpflichtungen zur Zahlung der Miete schlechter aus. Insbesondere gibt es im deutschen Miet- und Vertragsrecht keine automatische Aussetzung der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses bei behördlichen Schließungen aufgrund Pandemien oder Ereignissen höherer Gewalt (wie dies z.B. in Österreich in § 1104 ABGB geregelt ist). Der Vermieter trägt üblicherweise lediglich das Risiko von spezifisch baulichen Einschränkungen und Mängeln des Mietobjekts und der Mieter die Risiken des laufenden Betriebs. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder –verbote nur dann zur Mietminderung berechtigen, wenn sie ihre Ursache in der konkreten baulichen Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Pachtsache und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Pächters haben.

Eine Betriebsschließung wegen der Corona Pandemie ist aber gerade kein solcher Mangel, der auf der baulichen Beschaffenheit der Pachtsache beruht. Die Ursache liegt ausschließlich im Betrieb des Mieters / Pächters und geht deshalb üblicherweise vollumfänglich zu dessen Lasten und Risiko. Eine Aussetzung der Miete oder Pacht ist daher auf dieser Basis kaum möglich. Der Mieter trägt aufgrund der vertraglichen Risikoverteilung das konkrete Verwendungsrisiko.

In Betracht zu ziehen ist eine Mietminderung oder gänzliche Befreiung von der Gegenleistung, wenn explizit ein enger und konkreter Nutzungszweck, der explizit eine Nutzung als Hotel, Restaurant oder Einzelhandelsverkaufsraum vorsieht, nicht mehr gewährleistet werden kann. Allerdings ist auch hierbei zu berücksichtigen, dass der Nichtnutzbarkeit nicht aus dem Gebäude oder Objekt selbst resultiert und eine objektive Eignung für den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck vorliegen dürfte. Der konkrete Betrieb ist aber aufgrund der Verordnungen der Landesregierung von Baden Württemberg unmöglich geworden. Unter Umständen könnte dies eine Möglichkeit für zukünftig mit Corona-Problemkonstellationen befassten Gerichten sein, um eine Mietminderung oder Aussetzung der Miete zu diskutieren.

Vermietern muss im vorliegenden Zusammenhang geraten werden, jedenfalls nicht selbst die Schließung von Flächen ohne entsprechende behördliche Anordnung zu verfügen, weil dadurch die gesetzliche geschuldete Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung verletzt wäre und damit unabhängig von der behördlichen Situation ein Minderungsrecht des Mieters greifen könnte.

3. Gesetzgebung zu COVID 19 – insbesondere Ausschluss der Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Bundestag und Bundesrat haben Ende März im Eiltempo das „Gesetz zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet. Wesentlicher Baustein ist die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht zunächst bis zum 30.09.2020, wobei die Option zur Verlängerung dieser Regelung bis zum 31.03.2021 besteht. Der Schuldner ist aber von der Insolvenzantragspflicht nur unter der Voraussetzung befreit, dass die Insolvenzreife direkt auf den Folgen Corona / COVID 19 Pandemie beruht. Nur dann entfällt auch die Strafbarkeit und persönliche Haftung wegen Nichtstellung eines Insolvenzantrages bei Insolvenzreife.

Im mietrechtlichen Kontext wurde die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei Zahlungsverzug im Zeitraum vom 01.04. – 30.06.2020 beschränkt. Der Vermieter kann ein bestehendes Mietverhältnis (Gewerbe- und Wohnraum) nicht aufgrund Zahlungsrückständen innerhalb dieses Zeitraumes kündigen, sofern die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Corona / COVID 19 Pandemie beruht. Dies hat der Mieter glaubhaft zu machen, wobei zumindest bei von der Schließungsanordnung betroffenen Unternehmen ein Zusammenhang vermutet werden kann. Eine Stundung oder Aussetzung der Miete kraft Gesetzes ist damit trotz vieler Missverständnisse nicht verbunden und die Miete bleibt zur Zahlung fällig und der Mieter gerät auch in Verzug; nur kündigen kann der Vermieter wegen ausbleibender Zahlungen zuerst einmal nicht. Allerdings ist auch der Ausschluss der Kündigung für Rückstände aus dem vorbeschriebenen Zeitraum zunächst befristet bis zum 30.06.2022. Spätestens bis dahin muss der Mieter etwaige aus dem Zeitraum 01.04.2020 – 30.06.2020 aufgelaufene Mietrückstände zurückführen, um einer Kündigung zu entgehen.

4. Störung der Geschäftsgrundlage

In besonderen Ausnahmesituationen, die aufgrund äußerer Ereignisse außerhalb der Risikosphäre der Vertragsparteien liegen, kommt eine Vertragsanpassung wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage entsprechend § 313 BGB in Betracht. Dabei kann eine Vertragspartei eine Anpassung oder gar Auflösung des Vertrages im Falle unvorhersehbarer gravierender Ereignisse fordern, wozu Krieg, Zerstörung und ggf. Pandemien gehören. Eine Vertragsanpassung könnte auch in der Gewährung einer Mietreduktion oder Aussetzung der Mietzahlungspflicht bestehen. Die bisherige Rechtsprechung hierzu war bei der Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts bislang eher zurückhaltend gegenüber Mietreduzierungen, weil der Mieter prinzipiell das Verwendungsrisiko trägt. Im Lichte der aktuellen Situation dürfte aber sicherlich deutlich Bewegung in die Bewertung der Gerichte kommen und es ist mit einer gewissen Anerkennung der bestehenden Pandemie als Störung der Geschäftsgrundlage zu rechnen. Die von der Rechtsprechung dazu in anderen Konstellationen herausgebildeten Fallgruppen der Störung des Verwendungszwecks bzw. der Entwertung der Sachleistung dürften dafür taugliche Aufhänger bilden.

Klar muss bei einer allzu großzügigen Heranziehung der Grundsätze bezüglich der Störung der Geschäftsgrundlage aber auch sein, dass letztlich jede Anpassung der Mietzahlungen zu einer Risikoverlagerung auf den Vermieter und damit letztlich auch auf die finanzierenden Banken erfolgt. Ein Beteiligter der Vertragskette wird am Ende in jedem Fall diese Risiken zu stemmen haben.

5. Betriebspflicht

In den meisten Gewerberaummietverhältnissen gibt es darüber hinaus eine Betriebs- und Offenhaltungspflicht. Im Falle einer gesetzlichen Schließungsanordnung in Folge der Corona Pandemie wird dadurch die vertragliche Verpflichtung zur Offenhaltung abbedungen, weil der Mieter nicht zu einem Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften verpflichtet werden kann. Soweit bei Hotels eine Ausnahme von der Schließung für berufsbedingte oder dienstliche Übernachtungen vorgesehen ist, wird man daraus aus unserer Sicht dennoch kein Fortbestehen der Betriebspflicht annehmen können, da Beherbergungsbetriebe grundsätzlich von der Verbotsliste erfasst sind. Notfalls wird man diese Konstellation dann ebenfalls über die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage lösen müssen.

Für alle Betriebe, die nicht von der Verpflichtung zur Schließung entsprechend der Corona Verordnung der Landesregierung Baden-Württemberg umfasst sind, dürfte die Betriebspflicht allerdings unverändert fortbestehen.

6. Fazit

Eine eindeutige gesetzliche Regelung, die für die in Folge der Corona Krise angeordneten Schließungen eine Aussetzung oder Reduzierung der Miete erlauben würde besteht nicht und die Risiken liegen überwiegend beim Mieter. Es dürfte hier allerdings sowohl von Seiten des Gesetzgebers, als auch in der Rechtsprechung aufgrund der historischen Dimension der Krise einiges in Bewegung kommen und die Position der Mieter gestärkt werden.

In jedem Fall empfiehlt sich die frühzeitige Aufnahme von Verhandlungen mit dem Vermieter in einem auf die Restrukturierung notleidender Mietverhältnisse erprobtem Beratungsumfeld. Gerade aufgrund der unklaren Entwicklung der rechtlichen Situation sollten Vermieter und Mieter frühzeitig Gespräche aufnehmen und wirtschaftlich tragfähige Verhandlungslösungen anstreben.

Mietrecht